Tipos de contratación de obras: del llave en mano a la contratación por lotes.

En los últimos años se han multiplicado las formas de contratación de obras tanto como los tipos de constructores. El intrusismo sufrido en el sector de la construcción por parte de consultoras inmobiliarias, arquitectos y decoradores ha generado mucha confusión sobre los distintos tipos de contratos y las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos. Con este post intentamos arrojar un poco de luz sobre esta cuestión, clasificando los distintos contratos de obra según los beneficios y riesgos asumidos por el cliente.

LA INEVITABLE RELACIÓN ENTRE BENEFICIO Y RIESGO

Los distintos tipos de contratos de obra encierran, inevitablemente, una relación entre beneficio y riesgo. Una contratación de obras que contemple la limitación de las funciones y del margen del constructor o, incluso, la desaparición o división de la figura jurídica de contratista principal, implicará necesariamente la asunción de mayor riesgo por parte del promotor.

Los riesgos económicos que un promotor puede estar asumiendo sin saberlo son:

• Variaciones de medición
• Variaciones de precios unitarios
• Asunción de costes indirectos
• Corrección de deficiencias y remates
• Ampliaciones de plazo
• Reclamación de pagos por parte de subcontratistas
• Relación laboral con operarios de obra

Por otra parte, algunos contratos contemplan la desaparición de la figura del contratista principal o su división en varios contratistas principales. En estos casos, el promotor podría estar asumiendo las funciones del constructor y sus riesgos sin saberlo.

Los distintos tipos de contrato ordenados de menor a mayor riesgo para el promotor son:

CONTRATO LLAVE EN MANO

El contrato llave en mano suele abarcar la redacción del proyecto, la dirección facultativa, la tramitación de las correspondientes licencias y la ejecución de la obra. Por tanto, el constructor asume las variaciones de medición, las variaciones de precios unitarios y cualquier defecto de proyecto. Asimismo, el constructor asume cualquier defecto de ejecución, los remates y las penalizaciones por incumplimiento de plazo.

Dado el riesgo asumido por el constructor, éste suele repercutir mayor margen en el precio con el fin de absorber las desviaciones que se puedan producir.

Este tipo de contratos es recomendable para obras pequeñas y de poca complejidad (por ejemplo, en obras de implantación y reforma de oficinas). También es recomendable en obras en las que el promotor no puede asumir ninguna desviación en el presupuesto por tener una operación vinculada (por ejemplo, un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la obra) o una dotación presupuestaria cerrada para dicha obra.

CONTRATO A MEDICIÓN CERRADA

En este caso, el constructor no asume las deficiencias del proyecto pero sí las variaciones de medición y de precios unitarios. Este tipo de contrato es recomendable en obras en las que el proyecto está muy detallado y es fácil medir con precisión ya que, de otro modo, se podría llegar a situaciones injustas para cualquiera de las partes.

CONTRATO A MEDICIÓN ABIERTA

En este tipo de contratos el constructor asume la variación de precios unitarios pero no las desviaciones de medición o los defectos del proyecto, certificando lo realmente ejecutado. Esto reduce la incertidumbre del constructor, lo que le permite ajustar su margen y, por tanto, los precios.

Es el tipo de contrato más habitual ya que es el más justo para las dos partes. Asimismo, es recomendable cuando no es posible conocer en fase de proyecto el verdadero alcance de la obra (por ejemplo, en obras de rehabilitación de edificios)

CONTRATO A LIBROS ABIERTOS O POR ADMINISTRACIÓN

En contrato a libros abiertos o por administración el constructor presenta al cliente un comparativo de cada uno de los capítulos con los presupuestos de las distintas subcontratas invitadas a la licitación. Cliente y constructor deciden la adjudicación de cada trabajo, aportando éste último el personal técnico que compone la jefatura de obra y todos los medios auxiliares necesarios para la buena ejecución de las partidas ofertadas. Mensualmente, el constructor repercute al cliente los costes directos e indirectos devengados hasta ese momento más un porcentaje fijo de beneficio industrial.

En este tipo de contratación es el cliente el que asume los defectos de proyecto y las variaciones de medición y de precios unitarios. Dicho de otro modo, el constructor actúa en este caso como gestor, asumiendo el promotor todo el riesgo económico. No obstante, la figura jurídica del constructor está perfectamente definida por lo que el promotor no asume sus funciones, obligaciones y responsabilidades legales.

Dado que en este caso el riesgo de constructor es reducido, también suele serlo su margen y, por tanto, el precio de la obra. Por tanto, es recomendable en obras en las que el promotor es profesional, tiene conocimientos de construcción y puede asumir riesgos a cambio de contratar a un precio más bajo.

CONTRATO POR LOTES

Este contrato es similar al anterior pero, en este caso, no existe la figura de un único contratista principal. El gestor de la obra, mal llamado Project Manager, realiza trabajos propios del constructor y de la dirección facultativa pero sin asumir sus responsabilidades. No existe un contratista principal sino tantos como lotes tenga la obra. Cada subcontrata debe aportar sus medios auxiliares, recurso preventivo, jefe de obra… multiplicándose los costes indirectos totales de la obra y, por tanto, el precio de contratación.

Además del precio, en este tipo de contratos conviene vigilar:

• Responsabilidades asumidas por el promotor. Al no existir un único contratista principal, el promotor podría estar asumiendo esta responsabilidad sin saberlo, incluyendo la parte correspondiente a las incidencias en materia de seguridad y salud y prevención de riesgos laborales.
• Coordinación de los trabajos. Existen tantos jefes de obra como lotes o subcontratas tenga la obra lo que dificulta la coordinación de todos los trabajos e incrementa la probabilidad de errores de ejecución.
• Responsabilidad sobre errores de ejecución o variaciones de presupuesto. En este tipo de obras conviene establecer claramente las funciones y responsabilidades de cada uno de los agentes intervinientes ya que, de otro modo, el promotor terminará asumiendo a su costa errores y desviaciones.

En Antana Construcción nos adaptamos al sistema de contratación de obras que prefieran nuestros clientes, preocupándonos de que conozcan los riesgos y beneficios de cada uno de ellos.