Tradicionalmente, para que un espacio fuera considerado apto para ser utilizado como vivienda necesitaba tener la cédula de habitabilidad. Es decir, un documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas que la hacen habitable.
Cuando hablamos de condiciones mínimas de habitabilidad nos referimos a que un espacio cuente con una superficie mínima de uso, así como con los equipamientos mínimos sanitarios, de agua, luz, etc.
¿Es necesaria la cédula de habitabilidad en Madrid?
Esta cédula de habitabilidad era concedida por la propia Comunidad Autónoma y era imprescindible para la venta, el alquiler convencional o turístico o la contratación de suministros como el agua, luz o gas. Y hablamos en pasado porque desde julio de 2018 la Comunidad de Madrid suprimió esta cédula de habitabilidad.
El objetivo de la comunidad madrileña al eliminar la necesidad de solicitar una cédula de habitabilidad no es otro que simplificar y facilitar los trámites necesarios para la construcción y ocupación de viviendas. Además, busca eliminar trámites duplicados e innecesarios, ya que existen otros medios para garantizar que una vivienda sea habitable.
Por tanto, en Madrid ya no es necesario solicitar la cédula de habitabilidad cuando se realizan reformas integrales, cuando se pone un piso en alquiler o cuando se quiere vender una vivienda. Sin embargo, esto no significa que se pueda modificar un inmueble a antojo, sino que la cédula de habitabilidad se ha sustituido por la licencia de primera ocupación.
¿Qué necesitas para que una vivienda sea considerada habitable?
Antes de nada, debes tener en cuenta que el inmueble debe cumplir con la normativa del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Entre los requisitos destacan:
- Que el local mida, al menos, 38 m² ( 25m² si es un estudio).
- Tener una fachada de 3 metros como mínimo.
- La altura mínima debe ser de 2,5 metros en, al menos, el 75% del total de la superficie. El restante puede ser de 2,2 metros.
- Cada estancia habitable debe tener una superficie de iluminación natural superior al 12% de su superficie útil y una superficie de ventilación natural superior al 8%.
¡Pero ojo! Tras 26 años de vigencia del Plan, el pasado 27 de noviembre de 2023 el ayuntamiento hizo una adaptación puntual que permite actualizar las normativas a los cambios sociales, económicos, legislativos y tecnológicos actuales.
Esta reforma del Plan General de Ordenación Urbana establece una modificación de las normas urbanísticas relacionadas con las nuevas viviendas que se construyan en la capital. De este modo, establece que estas viviendas de nueva construcción no podrán ser inferiores a 40 m² y deberán incorporar un programa mínimo de vivienda para adecuarla a la realidad actual al establecer unas condiciones mínimas:
- Las terrazas y los cuartos de instalaciones en plantas de piso no computarán a efectos de edificabilidad, potenciando los balcones y balconadas tanto en construcciones nuevas como en las existentes.
- Al no contar con edificabilidad los cuartos de instalaciones, se liberan de las azoteas de los edificios, para que sean transitables y reutilizables.
- Regularización de las zonas comunitarias y los tendederos, así como los trasteros, que ya no computarán a efectos de edificabilidad. No será necesaria la separación física entre cocina y tendedero, respetando las superficies mínimas de ambas.
- Se permitirán los miradores con persiana.
- Se regula la transformación de local a vivienda para facilitar el empleo de locales abandonados y garantizar que las viviendas resultantes respeten las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción.
Una vez que cumplas todos estos requisitos, para que tu vivienda sea considerada habitable si es de obra nueva o has hecho una reforma integral, necesitarás una licencia de primera ocupación (LPO), un documento oficial expedido por la administración pública una vez que se ha comprobado que el inmueble sigue el proyecto técnico de obra presentado previamente.
Sin embargo, si el edificio tiene más de 30 años de antigüedad, también se deberá de adjuntar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), un sistema de control de los edificios de carácter obligatorio y con el que se confirma que el propietario cumple con su deber de rehabilitación y conservación.
Y, si el inmueble tiene más de 50 años, también necesitarás el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que deberá renovarse cada 10 años
Licencia de primera ocupación: qué es y cómo solicitarla
La Licencia de Primera Ocupación (LPO) es un documento oficial que demuestra que el inmueble que se ha construido cumple con todos los requisitos legales, de salubridad y seguridad para tener un uso residencial y ser considerado como vivienda.
Este trámite administrativo está orientado al primer uso de una nueva construcción, o a la rehabilitación integral de una edificación de segunda mano. Además, es necesario para legalizar la construcción y dar de alta suministros básicos como la luz, el agua o el gas.
Para solicitar la licencia de primera ocupación debes presentar a la administración:
- Formulario de solicitud.
- Certificado de conclusión de obras firmado por los responsables.
- Certificados de instalación y pruebas de todos los sistemas exigibles.
- El libro de registro de la obra o libro del edificio.
- Comprobante de pago de las tasas correspondientes.
Una vez que el ayuntamiento reciba toda esta documentación, asignará un inspector técnico al expediente. Este profesional será el encargado de realizar las visitas necesarias a la obra para revisar y comprobar que se están cumpliendo con los diferentes permisos y normativas.
Después de estas inspecciones, se emitirá un informe favorable o desfavorable. En el primer caso, el ayuntamiento emitirá la licencia de primera ocupación. En el segundo caso, se deben subsanar los problemas que se hayan encontrado y el inspector repetirá la visita.
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