Transformar antiguos locales comerciales en viviendas o modernos lofts equipados con cocina, baño y dormitorio se ha convertido en una elección muy popular. Esta práctica no sólo responde a la creciente demanda de viviendas, sino que también aporta diversidad arquitectónica a las comunidades urbanas, presentándose como una alternativa creativa, viable y sostenible, en el panorama inmobiliario actual.
De hecho, la escalada de precios en el mercado inmobiliario, así como el aumento de locales comerciales vacíos, han favorecido la conversión de estos espacios en viviendas para aquellos que buscan una alternativa única y asequible en un mercado inmobiliario en constante cambio.
Ya en la década de los 50 muchos artistas y creativos transformaron espacios industriales en viviendas-estudio, lo que contribuyó a la revitalización urbana de las ciudades. Así que se puede afirmar que esta tendencia ha abierto la puerta a proyectos innovadores que buscan redefinir la forma en la que vivimos.
La adquisición de este tipo de propiedades puede reducir significativamente los costes de una vivienda estándar. Por ello se recomienda optar por un local comercial que haya sido previamente legalizado para su conversión a vivienda. La implementación de esta medida supone en muchos casos un ahorro sustancial en lo que respecta a recursos financieros, temporalidad y contratiempos de índole burocrática.
En cualquier caso, es esencial comprender los procedimientos legales y requisitos específicos para llevar a cabo esta transformación.
El comprador habitual de estos locales suele ser predominantemente un inversor o una persona en búsqueda de espacios más amplios a precios más accesibles. Además, en muchos casos, también se observa la presencia de profesionales que buscan integrar en su vivienda un espacio dedicado para ejercer su actividad profesional.
Ventajas de convertir un local comercial en vivienda
Convertir un local comercial en vivienda puede tener algunas ventajas, aparte del evidente ahorro económico. La transformación más común de esta clase de espacios implica la conversión del local comercial en un loft al poder disponer de una mayor cantidad de metros cuadrados habitables y, en muchos casos, una mayor entrada de luz natural. Asimismo, elegir un local para vivir permite diseñar una casa desde cero, una casa a medida.
Con base en los análisis más recientes, se estima que alrededor del 40 % de los establecimientos comerciales actuales, que satisfacen los requisitos establecidos, podrían ser integrados al mercado inmobiliario como viviendas.
En cualquier caso, es recomendable contar con asesoramiento inmobiliario profesional para agilizar los procesos y los distintos trámites burocráticos que conlleva este tipo de conversiones.
Las obras destinadas a la conversión de un local en vivienda suelen oscilar entre 900 € y 1.500 € por metro cuadrado dependiendo del alcance de la reforma, a lo que habría que sumar IVA y otros gastos como impuestos locales, tasas, escrituras, registro y honorarios profesionales (todos ellos hasta un 15%-20% del coste de la obra).
Evidentemente, estos costes presentarán variaciones en función de diversos factores, tales como el espacio disponible, la magnitud de las obras necesarias para adaptar el local, la calidad de los materiales empleados, las estructuras que puedan ser aprovechadas y el coste asociado a los trámites legales para el cambio de uso.
Además hay que tener en cuenta que las entidades bancarias pueden financiar alrededor del 60 % del valor de tasación de estos inmuebles. Esto supone un 20 % menos de lo que suelen ofrecer por una vivienda o un piso.
Pasos para convertir un local comercial en vivienda
La viabilidad de transformar un local comercial en vivienda está condicionada a su conformidad con el Título Constitutivo y a la ausencia de impacto en los servicios comunes del edificio.
Previo al inicio de este proceso, es muy importante comprobar que los estatutos de la comunidad no prohíban explícitamente dicho cambio de uso.
La gestión primordial implica obtener la aprobación correspondiente del municipio para la modificación del uso del local, respaldada por un plan elaborado por un arquitecto.
Posteriormente, se puede dar inicio a las obras y gestionar una escritura de cambio de uso ante notario, acompañada de una visita al Catastro para registrar la propiedad como activo residencial en el Registro de la Propiedad. De este modo, se asegura la conformidad con las normativas y la legalidad de la conversión.
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Paso
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Descripción del requisito para convertir un local comercial en vivienda
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1
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Consultar el Plan Urbanístico del municipio para confirmar si el local está construido sobre suelo urbano sin exceder los límites de ocupación permitidos.
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2
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Comprobar la limitación de viviendas por hectárea; si se supera, la conversión del local en vivienda podría no ser viable.
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3
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Examinar las condiciones mínimas de habitabilidad (superficie, altura, eficiencia energética, accesibilidad, iluminación y ventilación) según las normativas vigentes, que pueden variar según la Comunidad Autónoma.
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4
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Revisar el estatuto de la comunidad de propietarios para obtener una conformidad previa.
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Una vez finalizadas las reformas en el local convertido en vivienda, previa solicitud al ayuntamiento del permiso de obras correspondiente, es necesario obtener la licencia de primera ocupación. Este documento certifica la conformidad de la construcción con la autorización inicial.
Paralelamente, hay que gestionar el certificado de eficiencia energética, ya que este documento es requisito necesario para asegurar la viabilidad de operaciones de venta o alquiler de la vivienda, así como para la contratación de servicios y suministros asociados.
Además, hay ciertos requisitos técnicos que se deben tener en consideración para garantizar que el local sea apto para su conversión a vivienda.
Aunque cada comunidad autónoma dispone de su propia normativa, recogemos algunos requisitos de uso común en todo el territorio nacional, a la hora de realizar lo que se denomina “estudio de viabilidad geométrica”.
De este modo, no sólo se constata que el espacio y/o suelo sea apto para vivienda, sino que también cumpla con las medidas mínimas exigidas en la localidad.
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Requisitos técnicos
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Descripción
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Superficie útil mínima
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Puede variar de 20 a 40 m², dependiendo de la comunidad. Además debe cumplir con las normativas de habitabilidad vigentes en cada Comunidad.
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Altura mínima desde el suelo hasta el techo
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La altura mínima de la estancia, desde el suelo hasta el techo, debe ser de al menos 2,5 metros, excepto en áreas como el baño o la cocina, donde puede descender a 2,20 metros.
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Distribución del proyecto
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En función de las diferentes ciudades y sus planes generales se exigirá unas dimensiones mínimas de estancias, con un programa mínimo de tipología de estudio con una única estancia habitable en varios municipios.
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Dimensiones orientativas de las estancias
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La sala de estar debe tener al menos 10 m², la cocina 5 m², y en caso de compartir espacio, un mínimo de 14 m². El aseo debe ser de al menos 1.5 m². Una habitación individual debe tener 6 m² y una doble al menos 10 m². La entrada debe tener una anchura mínima de 1 metro.
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Instalación para salida de humos en cocina y baños
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Es imprescindible que la cocina y los baños tengan instalación adecuada para la salida de humos.
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Ubicación a nivel del suelo
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El local debe estar ubicado a nivel del suelo, no en un sótano. Además, en diversas secciones de la futura vivienda, se suele fijar por municipio una superficie mínima de iluminación y ventilación natural. Es muy habitual que los locales comerciales, previamente a su cambio de uso a vivienda, tuvieran sótanos como bodega o almacén, espacios que se suelen aprovechar para espacios no habitables cuando se cambia a uso vivienda.
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Anchura mínima de fachada para instalación de ventanas
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La fachada exterior debe tener una anchura mínima para poder instalar ventanas.
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Costes asociados a la conversión de un local en vivienda en España
La conversión de un local comercial en vivienda en España es un proceso influido por varios factores que afectan la complejidad financiera del proyecto.
A continuación, se señalan aspectos clave relacionados con los costes asociados:
- Ubicación. Los gastos relacionados con la transformación varían según la región, siendo las áreas urbanas propensas a costes más elevados que las zonas rurales.
- Estado actual del local. Si el local requiere obras de remodelación o renovación, los costes se incrementarán. Esto incluye la instalación de servicios esenciales como fontanería, electricidad o calefacción.
- Tamaño del local. El tamaño del local impacta directamente en los costes, por lo que espacios más grandes pueden dar lugar a un aumento de los mismos.
- Requisitos legales y permisos. Es esencial conseguir los permisos necesarios y cumplir los requisitos legales y administrativos. Esto implica una serie de gastos asociados que hay que tener en cuenta.
- Profesionales comprometidos. La contratación de profesionales como arquitectos o contratistas es un requisito obligatorio para llevar a cabo el proyecto de conversión.
- Materiales y acabados. La elección de materiales y acabados impacta en el presupuesto final, ya que optar por materiales de alta calidad y acabados personalizados puede incrementar los costes.
- Impuestos y tasas. Al evaluar los costes totales del proyecto, es necesario considerar los impuestos locales y las tasas de las licencias asociadas.
La conversión de un local comercial en una vivienda suele implicar cambios significativos en el uso del espacio y puede estar sujeta a normativas locales y requisitos específicos.
A nivel jurídico, los requisitos para llevar a cabo esta conversión pueden variar según la jurisdicción y las regulaciones locales, por lo que es importante verificar las leyes y regulaciones específicas de la ubicación en cuestión del local.
A continuación, se mencionan algunos aspectos generales a tener en consideración.
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Aspecto
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Requisitos Jurídicos para la Conversión
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Cambios en el uso del suelo
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Obtener aprobación para el cambio de uso del suelo.
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Permiso de construcción
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Obtener permiso de construcción para realizar modificaciones necesarias.
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Código de edificación
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Cumplir con los códigos de edificación, incluyendo estándares de seguridad.
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Accesibilidad
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Asegurar que la vivienda cumpla con normativas de accesibilidad.
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Instalaciones sanitarias
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Adaptar el local para proporcionar instalaciones sanitarias y servicios públicos.
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Normativas de seguridad
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Cumplir con requisitos de seguridad, como sistemas contra incendios y salidas de emergencia.
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Autorizaciones y licencias
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Obtener autorizaciones específicas según las regulaciones locales.
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Consulta con autoridades
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Consultar con las autoridades locales para obtener información específica.
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Las 4 etapas para convertir un local comercial en vivienda
A continuación, se desarrollan las cuatro etapas necesarias para garantizar que se puedan llevar a cabo los cambios jurídicos y las obras necesarias para la transformación del local en vivienda.
Primera etapa: comprobaciones previas
- Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para determinar si permiten la conversión del local en vivienda.
- Si está permitida la conversión, se debe solicitar un informe de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento, donde se deben notificar las posibles restricciones normativas.
- Verificar las condiciones técnicas de la vivienda. Para ello, un técnico o especialista debe comprobar que se cumplen los requisitos de estabilidad estructural, alturas mínimas, dimensiones adecuadas, iluminación y ventilación, entre otros aspectos.
Segunda etapa: elaboración del proyecto y solicitud de licencias
- Después de adquirir el local, un arquitecto tiene que crear un proyecto de habilitación. Para su validación, el proyecto debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación, así como con las normativas municipales o autonómicas de habitabilidad.
- Al mismo tiempo, es necesario tramitar ante el Ayuntamiento la licencia de instalaciones, obras y construcciones. Esta licencia otorga la autorización legal para ejecutar las obras necesarias en la conversión del local en vivienda.
Tercera etapa: obras e instalaciones
- Contratar la ejecución de la obra con un constructor y la dirección de obra con un arquitecto para abordar cualquier modificación en el proyecto y evitar problemas normativos.
Cuarta etapa: regularización del cambio de uso
- Al finalizar la obra, se procede a firmar una declaración de obra nueva en notaría. y su inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva, abonando los impuestos correspondientes.
- Dar de alta la nueva vivienda en Catastro.
- Por último, se solicita la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento para concluir legalmente el proceso.
Desglose del proceso jurídico para cambiar el uso de un local a vivienda
Estos pasos proporcionan una secuencia lógica y detallada para llevar a cabo la transformación del local, asegurando la conformidad con las normativas y requisitos legales pertinentes.
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Paso
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Descripción
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1
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Verificación del cumplimiento normativo. El arquitecto debe determinar si el local cumple con las normativas urbanísticas requeridas.
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2
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Presentación por parte del arquitecto del proyecto al ayuntamiento, cuya aprobación estará condicionada al cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
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3
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Solicitud y obtención de la licencia de obras, así como pago de la reforma correspondiente para iniciar la ejecución. Los costes estimados oscilan entre los 900 y 1.500 euros por metro cuadrado, dependiendo del alcance de la reforma.
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4
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Pago de impuestos y tasas municipales establecidas para la transformación del local.
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5
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Registro catastral del cambio de uso de local a vivienda.
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6
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Solicitar la cédula de habitabilidad en la Oficina de Viviendas.
Aunque en Madrid es suficiente con solicitar la Licencia de Primera Ocupación (LPO)
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7
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Gestionar el certificado de eficiencia energética.
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8
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Obtener la licencia de primera ocupación presentándola en el ayuntamiento correspondiente, una vez finalizadas las obras.
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9
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Registrar la propiedad ante notario para documentar la titularidad y el cambio de local a vivienda.
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En resumen, la transformación de locales comerciales en viviendas ha ganado popularidad como una alternativa creativa y viable en el cambiante panorama inmobiliario. Este enfoque no sólo responde a la creciente demanda de viviendas, sino que también aporta diversidad arquitectónica a las comunidades urbanas. La escalada de precios inmobiliarios y la disponibilidad de locales comerciales vacíos han impulsado esta tendencia, proporcionando una opción única y asequible.
La conversión de locales comerciales en viviendas presenta ventajas significativas, incluyendo un ahorro económico evidente y la posibilidad de diseñar una casa a medida.
Sin embargo, el proceso conlleva costes asociados a factores como la ubicación, el estado actual del local, el tamaño, los requisitos legales y la participación de profesionales.
A pesar de los desafíos, la inversión en este tipo de propiedades puede reducir notablemente los costes en comparación con las viviendas estándar.
Para llevar a cabo con éxito la transformación de un local comercial en vivienda es esencial comprender todos los procedimientos legales aparejados, cumplir con los requisitos específicos que establezcan las comunidades autónomas y analizar detenidamente cada aspecto del proceso.
